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左營 福山里店霸超商三角窗
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：8500 萬
- 參考單價：42.57 萬/坪
- 地址：
高雄市
左營區
重愛路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 總坪數：199.688 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：167.322 坪
- 附屬建物面積：6.023 坪
- 共同使用：26.343 坪
- 土地面積：17 坪
- 樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
- 屋齡：31 年
- 法定用途：商業用
- 形式/類型：商用/ 電梯大樓
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
以下針對編號 1300422，左營區福山里商業用物件之買房者觀點分析：
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 位於全國人口密度極高之福山里，且鄰近左營高鐵站，人潮與交通優勢明顯。公設比僅 13%，實際使用坪數大，單坪成本效益高。現有連鎖超商長期租約穩定，提供持續被動收入，且管理費相較於商辦物件屬低門檻水平。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡已達 31 年，建物較舊，未來可能需投入整修或設備更新資金。總價高達 8500 萬元，現金挹注門檻高，且商用不動產貸款成數與年限通常不如住宅優渥。 |
| 機會 (Opportunities) | 周邊新建案不斷湧入，反映區域發展潛力，長期可能帶動房價增值。1+2 樓三角窗優勢利於展示，未來若結束租約或轉換用途，自營業務（如大型賣場、餐飲）之潛在性佳。具備資產保值與傳承属性。 |
| 威脅 (Threats) | 租金收入高度依賴單一長期租戶（連鎖超商），若租約到期面臨搬遷風險，將導致短期空置損失。商用不動產流動性較差，變現難度高於住宅。整體景氣循環可能影響商業店面需求與估值。 |
2. 物件評論
總結建議： 此物件對於「尋求穩定現金流」及「長期資產配置」的投資人而言，是一項值得深入考慮的標的；但若您是「短期進出」或「自用為主」，則需慎重評估屋齡與貸款條件。
主要理由：
- 地理位置具防禦性：福山里的高人口密度與高鐵站的輻射效益，提供了抗跌力較強的商業基本盤，「人潮即錢潮」在該區具備數據支持。
- 收益回報明確：有現成的長期租約支撐租金收益，降低了空置風險，且低公設比意味著您的每一分投資都花在更實際的使用面積上。
- 風險控制重點：購買前務必確認房舍結構安全及設備老化狀況（因屋齡 31 年），並詳細審閱現行租約條款（租期與續約條件），以確保投資回報的穩定性。
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